Site Aidatı Ödenmezse Ne Olur? Gecikme Tazminatı, İcra ve Haciz

Büyük sitelerde güvenlikten bahçe bakımına, asansörden ısınmaya kadar ortak giderler küçümsenmeyecek tutarlara ulaşır. Birkaç kat malikinin aidatını ödememesi, diğer maliklerin yükünü artırır ve yönetimi zor durumda bırakır. Kat Mülkiyeti Kanunu bu duruma karşı yönetime güçlü araçlar verir; ancak bu araçların doğru sırayla ve doğru usulle kullanılması gerekir.

Ortak giderler nasıl paylaşılır?

Yönetim planında aksine bir hüküm yoksa ortak giderler, kat maliklerinin arsa payları oranında paylaşılır. Kapıcı, kaloriferci ve bahçıvan gibi hizmetlerin giderleri ise kural olarak eşit bölünür. Her kat maliki, bağımsız bölümünü kullanmasa ya da ortak yerlerden yararlanmadığını ileri sürse bile payına düşen gideri ödemekle yükümlüdür.

Gecikme tazminatı: aylık yüzde beş

Ortak gider ya da avans payını zamanında ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği her ay için borcun yüzde beşi oranında gecikme tazminatı öder. Bu oran kanunda doğrudan düzenlenmiştir. Gecikme tazminatı icra takibinde asıl alacakla birlikte istenebilir.

Kiracının sorumluluğu

Bağımsız bölüm kiraya verilmişse kiracı, ortak giderlerden kat malikiyle birlikte sorumludur. Yönetici borcu doğrudan kiracıdan da isteyebilir. Kiracı yönetime ödediği tutarı kira bedelinden düşebilir. Bu nedenle kira sözleşmelerinde aidatın kim tarafından ödeneceğinin açıkça yazılması, kiracı ile kiraya veren arasındaki uyuşmazlıkları da önler.

İcra takibi nasıl yapılır?

1. Borcun tespiti: Karar defteri, işletme projesi ve ödeme kayıtlarıyla borcun dönem dönem dökümü çıkarılır.
2. İhtar (önerilir): Borçluya ödeme için yazılı bildirim yapılır; çoğu dosya bu aşamada kapanır.
3. İlamsız icra takibi: Yönetici, kat malikleri kurulunu temsilen asıl alacak ve gecikme tazminatı için takip başlatır.
4. İtiraz halinde: Kesinleşmiş işletme projesine dayanılıyorsa icra mahkemesinden itirazın kaldırılması istenebilir. Aksi halde arabuluculuk aşamasından sonra itirazın iptali davası açılır.
5. Haciz: Takip kesinleşince borçlunun malları ve banka hesapları haczedilebilir.

İşletme projesinin önemi

Yönetici, yıllık işletme projesini hazırlayıp kat malikleri kuruluna sunar. Proje, kat maliklerine tebliğ edilip itiraz süresi geçtiğinde ya da kurulca onaylandığında kesinleşir. Kesinleşmiş işletme projesi, icra hukuku bakımından itirazın kaldırılmasına elverişli belge niteliği taşır. Bu nedenle projenin her yıl usulüne uygun hazırlanması ve maliklere tebliği, aidat tahsilatını hızlandırır.

Kanuni ipotek hakkı

Kat malikleri, ödenmeyen ortak gider ve avans payları için borçlunun bağımsız bölümü üzerinde kanuni ipotek hakkına sahiptir. Hakkın tapuya tescili için dava açılabilir. Bu güvence, borçlu bağımsız bölümünü satsa bile alacağın takip edilebilmesini sağlar.

Yönetimin yapamayacakları

Aidat ödemeyen kat malikinin suyunu, elektriğini, doğalgazını ya da ısınmasını kesmek; asansör kartını iptal etmek, otoparka girişini engellemek veya adını panoda teşhir etmek hukuka aykırıdır. Bu tür uygulamalar yöneticinin hukuki ve cezai sorumluluğunu doğurabilir. Alacağın tahsili için kanunun öngördüğü yollar kullanılmalıdır.

Zamanaşımı

Aidat gibi dönemsel ödemelerde zamanaşımı süresi beş yıldır. Beş yıldan eski aidat borçları için takip yapılabilir; ancak borçlu zamanaşımı def’ini ileri sürerse bu kısımlar istenemez. Yönetimin borçları uzun süre biriktirmeden takip etmesi bu yüzden önemlidir.

Sık sorulan sorular

İlgili faaliyet alanıKat Mülkiyeti Hukuku