Kira Tespit Davası: Kimler, Ne Zaman ve Nasıl Açar? (2026)

Kira bedeli, kiracı ile kiraya veren arasındaki en sık uyuşmazlık konusudur. Kanun bir yandan yıllık artışlara üst sınır koyarak kiracıyı korur, öte yandan uzun süren kira ilişkilerinde bedelin piyasa koşullarından kopmasını önlemek için kira tespit davası imkanı tanır. Bu yazıda kira tespit davasının kimler tarafından, hangi şartlarda ve ne zaman açılması gerektiğini anlatıyoruz.

Kira artışında yasal sınır

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında yenilenen kira dönemine ilişkin artış oranı, bir önceki kira yılında on iki aylık tüketici fiyat endeksi ortalamasındaki değişimi geçemez. Sözleşmede daha düşük bir artış oranı belirlenmişse o oran uygulanır. 2022 ile 2024 arasında konut kiralarında uygulanan yüzde yirmi beşlik geçici sınır 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir. Güncel oranı kira artış hesaplama aracımızla görebilirsiniz.

Kira tespit davası hangi durumlarda açılır?

Kira tespit davası iki temel durumda gündeme gelir:

• Sözleşmede artış hükmü yoksa ya da tartışmalıysa: İlk beş yıl içinde de dava açılabilir; ancak hakimin belirleyeceği artış yine yasal sınırı geçemez.
• Beş yıl dolmuşsa: Beş yıldan uzun süreli kiralarda ve beş yıldan sonra yenilenen kira ilişkilerinde, her beş yılın sonunda yeni kira yılının bedeli; TÜFE değişimi, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Bu durumda yasal sınır uygulanmaz.

Beş yılın tamamlanmasından sonra belirlenen yeni kira bedeli, sonraki yıllarda yine TÜFE ortalaması sınırıyla artırılır.

Otuz gün kuralı: dava ne zaman açılmalı?

Kira tespit davası her zaman açılabilir; ancak kararın hangi dönemden itibaren uygulanacağı, davanın ya da bildirimin zamanına bağlıdır:

Örneğin kira dönemi her yıl 1 Eylül’de yenileniyorsa ve kiraya veren 1 Ağustos’tan önce kiracıya yeni bedeli talep ettiğini yazılı olarak bildirmişse, dava yeni dönem içinde açılsa bile mahkemenin belirleyeceği bedel 1 Eylül’den itibaren geçerli olur. Bildirim yapılmamış ve dava da dönem başladıktan sonra açılmışsa, yeni bedel ancak bir sonraki kira yılından itibaren uygulanır.

Hakkaniyet indirimi ve emsal kiralar

Mahkeme, bilirkişi aracılığıyla bölgedeki benzer taşınmazların kira bedellerini (emsalleri) inceler. Uygulamada, uzun süredir aynı yerde oturan kiracının durumu gözetilerek emsal bedel üzerinden belirli bir oranda hakkaniyet indirimi yapılır. Emsal olarak gösterilecek kira sözleşmelerinin taşınmazın konumuna, büyüklüğüne ve yaşına uygun olması sonucu doğrudan etkiler.

Kiracı da kira tespit davası açabilir mi?

Evet. Kira bedelinin piyasa koşullarının belirgin biçimde üzerinde kaldığını düşünen kiracı da kira tespit davası açabilir. Ayrıca olağanüstü ve öngörülemeyen değişikliklerde, beş yıllık süre beklenmeden uyarlama davası açılması mümkündür; bu dava kira tespit davasından farklı şartlara bağlıdır.

Süreç adım adım

1. Yeni dönemden önce yazılı bildirim: Talep edilen bedel ihtarname ile kiracıya bildirilir.
2. Arabuluculuk: Kira uyuşmazlıklarında dava şartıdır; görüşmede emsal kiralar ve bilirkişi riski konuşularak çoğu zaman uzlaşma sağlanır.
3. Dava: Arabuluculukta anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açılır.
4. Bilirkişi incelemesi: Emsal kira bedelleri ve taşınmazın özellikleri değerlendirilir.
5. Karar: Belirlenen yeni bedel, bildirim ya da dava tarihine göre ilgili dönemden itibaren uygulanır; aradaki farklar istenebilir.

Kira tespit davasının açılmış olması kiracıyı tahliye etme sonucunu doğurmaz. Kiracı, dava sürerken yasal sınır kadar artırılmış kirayı ödemeye devam etmelidir; aksi halde temerrüt nedeniyle tahliye riski doğabilir.

Sık sorulan sorular

İlgili rehber: İhtiyaç nedeniyle tahliye davası. Eski makalemiz: İhtarname nedir, nasıl çekilir?

İlgili faaliyet alanıKira ve Tahliye Hukuku