Gayrimenkul, Kira ve Kat Mülkiyeti 4 dk okuma
Kentsel Dönüşümde Kat Maliklerinin Hakları: Riskli Yapı, Üçte İki Kararı ve Sözleşme
Kısaca
- Riskli yapı tespitine karşı malikler tebliğden itibaren 15 gün içinde itiraz edebilir.
- Yeniden yapım kararları maliklerin pay oranına göre üçte iki çoğunluğuyla alınır.
- Karara katılmayan maliklerin payları, rayiç değerin altında olmamak üzere açık artırmayla diğer maliklere satılabilir.
- Müteahhitle yapılacak sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmalı; teminat, teslim süresi ve gecikme cezası mutlaka yazılmalıdır.
Deprem riskine karşı yürütülen kentsel dönüşüm, özellikle eski yapı stokunun yoğun olduğu ilçelerde binlerce kat malikini doğrudan ilgilendiriyor. Süreç 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile yürür ve sıradan bir kat karşılığı inşaattan farklı kurallara tabidir: bir bina riskli yapı ilan edildiğinde, maliklerin tamamının rızası aranmadan çoğunluk kararıyla yeniden yapım yoluna gidilebilir.
1. Riskli yapı tespiti
Tespit, maliklerden birinin ya da idarenin başvurusu üzerine Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlarca yapılır ve tapu kütüğüne şerh edilir. Tespit sonucu maliklere tebliğ edilir. Malikler, tebliğden itibaren on beş gün içinde tespite itiraz edebilir; itirazlar teknik heyet tarafından incelenir. Tespit kesinleştikten sonra idari yargıda dava açma imkanı da vardır; bu yolların süresinde kullanılması önemlidir.
2. Yıkım ve kira yardımı
Riskli yapı kesinleştiğinde maliklere, yapının yıktırılması için altmış günden az olmamak üzere süre verilir. Süre içinde yıkılmayan yapılar idare tarafından yıktırılır. Riskli yapıdan tahliye edilen malikler ve kiracılar, şartları varsa belirli süreyle kira yardımından yararlanabilir. Riskli yapıdaki kira sözleşmeleri ise kanunda öngörülen şekilde sona erer.
3. Üçte iki çoğunlukla karar
Riskli yapının yeniden yapımına, uygulanacak projeye, müteahhide ve paylaşıma ilişkin kararlar, maliklerin hisseleri oranında üçte iki çoğunluğuyla alınır. Kararın usulüne uygun bir toplantıda alınması ve toplantıya katılmayan maliklere bildirilmesi gerekir. Karara katılmayan maliklerin payları, Bakanlıkça belirlenen rayiç değerin altında olmamak üzere diğer malikler arasında açık artırmayla satılabilir; paydaşlar almazsa Bakanlık tarafından satın alınabilir veya üçüncü kişilere satılabilir.
4. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde olması gerekenler
Kentsel dönüşümde müteahhitle imzalanan sözleşme, malikin en önemli güvencesidir. Sözleşme, arsa payının müteahhide devrini içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Aşağıdaki maddelerin açıkça yazılmasını öneriyoruz:
| Madde | Neden önemli? |
|---|---|
| Bağımsız bölüm listesi ve paylaşım cetveli | Hangi dairenin kime kalacağı, metrekare ve konum |
| Teslim tarihi ve gecikme cezası | Gecikmenin her ayı için somut tutar |
| Kademeli tapu devri | Arsa payının inşaatın ilerleme oranına göre devri |
| Teminat | Banka teminat mektubu ya da ipotek |
| Kira yardımı | Tutar, süre ve ödeme sorumlusu |
| Malzeme ve teknik şartname | Kullanılacak malzemenin marka ve kalite düzeyi |
| İskan ve yapı denetim | Yapı kullanma izninin alınması sorumluluğu |
5. Sık yaşanan sorunlar
- Tapu devrinin baştan yapılması: Arsa paylarının inşaat başlamadan müteahhide devri, müteahhidin iflası ya da işi bırakması halinde malikleri savunmasız bırakır.
- Belirsiz teslim tarihi: “İnşaat ruhsatından itibaren makul sürede” gibi ifadeler gecikme cezasını işlevsiz kılar.
- Ortak alanların ve metrekarelerin yazılmaması: Brüt / net alan farkı sonradan tartışma konusu olur.
- Kira yardımının kim tarafından ve ne kadar süre ödeneceğinin belirsizliği.
- Yapı denetim ve iskan sorumluluğunun düzenlenmemesi.
6. İtiraz ve dava yolları
Riskli yapı tespitine ve idari işlemlere karşı idare mahkemesinde; çoğunluk kararının usulsüzlüğüne, kat karşılığı sözleşmeye ve müteahhidin edimlerini yerine getirmemesine ilişkin uyuşmazlıklarda ise adli yargıda dava açılır. Hangi yolun izleneceği, uyuşmazlığın niteliğine göre belirlenir.
Kentsel dönüşüm sözleşmenizi ve çoğunluk kararını inceleyip haklarınızı koruyacak maddeleri belirleyelim.
Sık sorulan sorular
Karara katılmazsam dairem elimden alınır mı?
Üçte iki çoğunluk kararına katılmayan malikin payı, rayiç değerin altında olmamak üzere açık artırmayla satılabilir. Karar sürecinde itiraz ve müzakere imkanlarını değerlendirmek önemlidir.
Kiracıyım; kentsel dönüşümde haklarım neler?
Riskli yapıdaki kira sözleşmesi kanunda öngörülen şekilde sona erer. Kiracılar da şartları varsa kira yardımından yararlanabilir.
Müteahhit seçimi nasıl yapılır?
Müteahhit, malikler toplantısında üçte iki çoğunlukla seçilir. Firmanın geçmiş projeleri, mali gücü ve yetki belgeleri araştırılmalıdır.
İlgili sayfalar: Kat mülkiyeti hukuku, Site aidatı ödenmezse ne olur?, Tapu harcı hesaplama.
İlgili faaliyet alanıMenkul ve Gayrimenkul Hukuku
