Kira uyuşmazlıklarında haklı olmak yetmez; doğru zamanda, doğru yolu kullanmak gerekir. Tahliye davalarının çoğu, kanunun öngördüğü bir aylık sürelerin kaçırılması ya da ihtarın usulsüz gönderilmesi yüzünden reddedilir. Kira tespitinde de dava ya da ihtarın yeni kira döneminden önce yapılması, artışın hangi tarihten itibaren uygulanacağını belirler.
1 Eylül 2023’ten bu yana kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculuk görüşmelerini de dava kadar ciddiye alıyor, çoğu dosyayı bu aşamada sonuçlandırıyoruz.
Bu alanda neler yapıyoruz?
Kira sözleşmesi hazırlama (konut / iş yeri)
Kira bedeli ve artış yöntemi, depozito, demirbaş listesi, aidat ve vergilerin kimde olduğu, alt kira yasağı ve tahliyede teslim koşulları açıkça yazıldığında uyuşmazlıkların büyük kısmı baştan önlenir. Yabancı kiracı ve kiraya verenler için iki dilli sözleşme hazırlıyoruz.
Kira tespit ve uyarlama davaları
Beş yılı dolduran ya da beş yıldan sonra yenilenen kira ilişkilerinde yeni kira bedeli; TÜFE değişimi, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Dava ya da ihtar yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce yapılmışsa yeni bedel o dönemden itibaren geçerli olur.
Kira artışı ve indirimi
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında yenilenen dönemde artış, bir önceki kira yılındaki on iki aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Sözleşmede daha düşük bir oran yazıyorsa o oran uygulanır. Olağanüstü değişikliklerde uyarlama davası da gündeme gelebilir.
Tahliye davaları ve taahhüt
İhtiyaç, yeniden inşa, yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve on yıllık uzama süresi gibi sebeplerle tahliye davaları açıyor; kiracı tarafında ise tahliye talebinin şartlarını ve kötü niyetli tahliyelere karşı haklarını savunuyoruz.
Kira alacağı ve icra yoluyla tahliye
Ödenmeyen kira için ihtarlı icra takibi başlatılabilir; kiracı ödeme emrindeki süre içinde borcu ödemez ya da itiraz etmezse icra mahkemesinden tahliye istenir. Konut ve çatılı iş yerlerinde temerrüt ihtarında verilecek süre en az otuz gündür.
Tahliyede kaçırılmaması gereken süreler
Ayrıntılı anlatım için ihtiyaç nedeniyle tahliye ve kira tespit davası rehberlerimize bakabilirsiniz.
Önce hesaplayın
Aşağıdaki araçlar güncel oranlarla tarayıcınızda çalışır; girdiğiniz bilgiler hiçbir yere gönderilmez.
Sık sorulan sorular
Ev sahibi kirayı ne kadar artırabilir?
Konut ve çatılı iş yerlerinde yenilenen dönemde artış, önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasını aşamaz. Beş yılı dolduran kira ilişkilerinde ise kira tespit davasıyla piyasa koşullarına yakın bir bedel istenebilir.
Kiracı tahliye taahhüdü verdi ama çıkmıyor; ne yapabilirim?
Taahhütteki tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi başlatılabilir ya da dava açılabilir. Taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı gün değil, kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması geçerliliği bakımından önemlidir.
Kiracıyım; ev sahibi ihtiyaç bahanesiyle beni çıkarıp evi daha yüksek bedelle kiraladı.
İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen yer, haklı bir sebep olmadıkça üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Bu kurala aykırı davranan kiraya veren, eski kiracıya son kira yılındaki bir yıllık kiradan az olmamak üzere tazminat öder.
Kira davası açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?
Evet. Kira bedelinin tespiti, tahliye ve kira alacağı davalarında arabuluculuk dava şartıdır. İcra yoluyla tahliye takipleri ise bu kuralın dışındadır.
İlgili faaliyet alanları
Kat Mülkiyeti HukukuMenkul ve Gayrimenkul Hukukuİcra ve İflas Hukuku
İlgili makaleler ve rehberler
Gayrimenkul, Kira ve Kat Mülkiyeti
Kira Tespit Davası: Kimler, Ne Zaman ve Nasıl Açar? (2026)
Kira tespit davasının şartları, beş yıl kuralı, dava ya da ihtarın yeni dönemden en az otuz gün önce yapılmasının önemi, hakkaniyet indirimi, arabuluculuk ve dava süreci.
4 dk okuma
Gayrimenkul, Kira ve Kat Mülkiyeti
Site Aidatı Ödenmezse Ne Olur? Gecikme Tazminatı, İcra ve Haciz
Ödenmeyen site ve apartman aidatı için aylık yüzde beş gecikme tazminatı, kiracının sorumluluğu, icra takibi, işletme projesinin önemi ve yönetimin yapamayacakları.
4 dk okuma
Gayrimenkul, Kira ve Kat Mülkiyeti
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası: Şartlar, Süreler ve Kiracının Hakları
Ev sahibi kendisi ya da yakını için konut veya iş yeri ihtiyacına dayanarak kiracıyı hangi şartlarla tahliye edebilir? Bir aylık dava süresi, yeni malikin hakları, üç yıllık yasak ve kiracının korunması.
4 dk okuma