Gayrimenkul, Kira ve Kat Mülkiyeti 4 dk okuma
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası: Şartlar, Süreler ve Kiracının Hakları
Kısaca
- Kiraya veren; kendisi, eşi, çocukları, anne-babası ya da bakmakla yükümlü olduğu kişiler için gerçek ve zorunlu bir ihtiyaç varsa tahliye isteyebilir.
- Dava, belirli süreli sözleşmede sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.
- Taşınmazı sonradan satın alan yeni malik, bir ay içinde bildirim yaparak altı ay sonra dava açabilir.
- Tahliye edilen yer üç yıl boyunca haklı sebep olmadan eski kiracıdan başkasına kiralanamaz.
Kira ilişkisi kiracıya güçlü bir koruma sağlar: belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kiraları, kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça kendiliğinden birer yıl uzar ve kiraya veren, kural olarak yalnızca sürenin dolduğunu gerekçe göstererek kiracıyı çıkaramaz. İhtiyaç nedeniyle tahliye, bu kuralın en önemli istisnalarından biridir.
İhtiyaç kimin için ileri sürülebilir?
Kiraya veren, kiralananı aşağıdaki kişiler için konut ya da iş yeri olarak kullanma ihtiyacı varsa tahliye davası açabilir:
- Kendisi ve eşi,
- Altsoyu (çocukları, torunları) ve üstsoyu (anne, baba),
- Kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler.
Kardeş, yeğen ya da kayın hısımları için ihtiyaç iddiası bu kapsamda değildir; bakma yükümlülüğü bulunmadıkça tahliye sebebi oluşturmaz.
İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması
Mahkeme ihtiyacın yalnızca iddia edilmesini yeterli görmez. Kiraya verenin oturduğu evin kira olması, çocuğunun evlenecek ya da bu şehirde üniversite okuyacak olması, sağlık nedeniyle asansörlü ya da alt kattaki bir daireye geçme zorunluluğu, emekli olup kendi iş yerini açacak olması gibi somut durumlar delillerle ispatlanmalıdır. Kiraya verenin aynı şehirde boş bir başka konutu varsa ya da ihtiyaç geçici nitelikteyse dava reddedilebilir.
Dava ne zaman açılır?
Belirli süreli sözleşmelerde dava, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Örneğin bir yıllık kira 1 Haziran’da bitiyorsa son gün 1 Temmuz civarıdır; bu tarih kaçırılırsa sözleşme bir yıl daha uzar ve dava ancak bir sonraki dönemin sonunda açılabilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kanundaki fesih dönemlerine ve bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde dava açılır.
Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculuk sürecinde hak düşürücü süreler işlemez; ancak başvurunun bir aylık süre içinde yapılması gerekir.
Yeni malikin ihtiyacı
Kiralananı sonradan satın alan kişi, kira sözleşmesiyle bağlıdır; ancak kendisi ya da yukarıda sayılan yakınları için ihtiyaç varsa iki yol vardır. Birincisi, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek ve edinmeden itibaren altı ay sonra tahliye davası açmaktır. İkincisi, kira süresinin bitimini beklemek ve genel kurala göre bir ay içinde dava açmaktır.
Kiracının korunması: üç yıllık yasak ve tazminat
İhtiyaç amacıyla tahliye edilen konut ya da iş yeri, haklı bir sebep olmadıkça üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Bu kurala aykırı davranan kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder. Kiracı, tahliyeden sonra taşınmazın gerçekten ihtiyaç sahibi tarafından kullanılıp kullanılmadığını takip etmelidir.
Tahliye taahhüdü ve diğer sebeplerden farkı
İhtiyaç nedeniyle tahliye; yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt) ve on yıllık uzama süresi sonunda fesih gibi diğer tahliye sebeplerinden bağımsızdır. Hangi sebebin dosyaya en uygun olduğu, ispat kolaylığı ve süreler bakımından birlikte değerlendirilmelidir.
Tahliye sebepleri karşılaştırması
| Sebep | Ne gerekir? | Dava / takip süresi |
|---|---|---|
| İhtiyaç | Gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyacın ispatı | Süre bitiminden itibaren 1 ay |
| Tahliye taahhüdü | Teslimden sonra verilmiş yazılı taahhüt | Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay |
| İki haklı ihtar | Bir kira yılı içinde iki yazılı haklı ihtar | Kira yılı bitiminden itibaren 1 ay |
| On yıllık uzama | Uzama süresinin dolması ve fesih bildirimi | Bildirim süresine uyularak |
Kira bitiş tarihinizi ve ihtiyacınızı birlikte değerlendirip bir aylık süreyi kaçırmadan harekete geçelim.
Sık sorulan sorular
İhtarname göndermem zorunlu mu?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası için ihtarname zorunlu değildir; ancak kiracıya önceden bildirimde bulunmak ve arabuluculuk aşamasını tamamlamak süreci kolaylaştırır.
Kiracı “ihtiyaç gerçek değil” derse ne olur?
Mahkeme tanık, belge ve keşif gibi delillerle ihtiyacın gerçek olup olmadığını araştırır. İspat yükü kiraya verendedir.
Dava sürerken kirayı ödemeye devam etmeli miyim?
Evet. Kiracının kira ödemesini kesmesi ayrı bir tahliye sebebi olan temerrüde yol açabilir.
İlgili rehber: Kira tespit davası. Eski makalemiz: İhtarname.
İlgili faaliyet alanıKira ve Tahliye Hukuku
