Kısaca
- Müteahhitten ya da konut satışını meslek olarak yapan satıcıdan alınan daire tüketici işlemidir.
- Ayıp halinde dönme, bedel indirimi, ücretsiz onarım ya da ayıpsız misliyle değişim haklarından biri seçilir.
- Konutlarda zamanaşımı teslimden itibaren beş yıldır; ayıp hileyle gizlenmişse bu süre uygulanmaz.
- Dava öncesinde delil tespiti yaptırmak, ayıbın kaybolmasını önler.
Yeni bir daire, çoğu ailenin hayatı boyunca yaptığı en büyük alımdır. Teslimden sonra duvarlarda çatlaklar, banyoda rutubet, tapuda yazandan küçük bir metrekare ya da reklamda vaat edilen sosyal alanların yapılmadığı ortaya çıktığında tüketicinin güçlü hakları vardır. Bu hakların etkili kullanılması ise doğru sıralamaya ve sürelere bağlıdır.
Konut ne zaman ayıplı sayılır?
Konut; sözleşmede kararlaştırılan özelliklere, satış sırasında sunulan projeye, broşür ve reklamlara uygun değilse ya da makul olarak beklenen kullanım amacını karşılamıyorsa ayıplıdır. Sık karşılaştığımız ayıplar şunlardır:
- Tapudaki ya da sözleşmedeki metrekareden küçük teslim,
- Rutubet, nem, su ve ısı yalıtımı sorunları,
- Duvar ve tavanlarda çatlaklar, zemin ve kaplama sorunları,
- Projede gösterilen ortak alanların, otoparkın ya da sosyal tesislerin yapılmaması,
- Sözleşmede belirtilenden farklı ve daha düşük kalitede malzeme kullanılması,
- Yapı kullanma izninin (iskan) alınamaması.
Seçimlik haklar
Ayıplı konut satın alan tüketici, aşağıdaki haklardan birini seçebilir:
| Seçimlik hak | Ne anlama gelir? |
|---|---|
| Sözleşmeden dönme | Konutun iadesi ve ödenen bedelin geri alınması |
| Bedel indirimi | Ayıp oranında satış bedelinden indirim |
| Ücretsiz onarım | Ayıbın satıcı tarafından giderilmesi |
| Ayıpsız misliyle değişim | Aynı nitelikte ayıpsız başka bir bağımsız bölüm |
Satıcı, tüketicinin seçtiği hakkı yerine getirmekle yükümlüdür. Ücretsiz onarım ya da değişim seçildiğinde bu talebin makul sürede yerine getirilmesi gerekir. Seçimlik hakların yanında ayıp nedeniyle uğranılan zararların (kira kaybı, eşya hasarı gibi) tazmini de istenebilir.
Süreler
Zamanaşımı, konutun teslim tarihinden itibaren işlemeye başlar. Ayıp ağır kusur ya da hile ile gizlenmişse beş yıllık süre uygulanmaz. Sürenin dolmasına yakın fark edilen ayıplarda zaman kaybetmeden başvuru yapılmalıdır.
İzlenecek yol
- Belgeleri toplayın: Satış sözleşmesi, proje, broşür ve reklam görselleri, tapu, teslim tutanağı ve yazışmalar.
- Satıcıya yazılı bildirim yapın: Ayıbı ve seçtiğiniz hakkı noter ihtarnamesiyle bildirmek ispat kolaylığı sağlar.
- Delil tespiti yaptırın: Onarım yapılmadan önce mahkemeden bilirkişi incelemesiyle ayıbın tespitini isteyin; aksi halde delil kaybolabilir.
- Başvuru yolunu belirleyin: Uyuşmazlığın değeri hakem heyeti sınırının (186.000 TL) altındaysa tüketici hakem heyetine, üzerindeyse arabuluculuk sonrası tüketici mahkemesine başvurulur. Konut uyuşmazlıklarında değer çoğu zaman sınırın üzerindedir.
Ön ödemeli konut satışı
Henüz inşa edilmemiş ya da tamamlanmamış bir konutu taksitle ve teslimden önce ödeme yaparak satın aldıysanız “ön ödemeli konut satışı” söz konusudur. Bu sözleşmeler yazılı yapılmalı ve noterde düzenlenmelidir; tüketiciye ayrıca cayma ve belirli şartlarla sözleşmeden dönme hakkı tanınmıştır. Teslim tarihinin gecikmesi de ayrı bir uyuşmazlık konusudur.
Onarım yapılmadan önce delil tespiti ve izlenecek yol için görüşelim.
Sık sorulan sorular
Teslim tutanağını imzaladım; yine de hak talep edebilir miyim?
Evet. Teslim tutanağının imzalanması, sonradan ortaya çıkan gizli ayıplar için haklarınızı ortadan kaldırmaz. Teslimde açıkça görülebilen ayıpların tutanağa yazdırılması ise ispat açısından önemlidir.
Eksik metrekare için ne isteyebilirim?
Sözleşmeye göre eksik metrekare oranında bedel indirimi istenebilir; eksiklik konutun kullanımını ciddi biçimde etkiliyorsa sözleşmeden dönme de gündeme gelebilir.
İkinci el konut aldım; tüketici hukuku uygulanır mı?
Satıcı konut satışını meslek olarak yapmıyorsa (ör. bireysel satıcı) tüketici hukuku değil, Borçlar Kanunu’nun ayıp hükümleri uygulanır ve süreler farklıdır.
Eski makalemiz: Sıfır ayıplı araç alanın hakları. İlgili alanlar: Tüketici hukuku, Gayrimenkul ve kentsel dönüşüm.
İlgili faaliyet alanıTüketici Hukuku
